在城市更新的过程中，如何更好发挥金融的力量？

城市是人民幸福生活、百姓安居乐业的重要载体，城市更新是推动城市高质量发展的重要手段。如何加强政策引导，扎实有序推进城市更新各项工作？在城市更新的过程中，如何更好发挥金融的力量？在日前举行的“更持续·新发展”——2025年上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会相关分论坛上，这些问题得到一一解答。

“上海的城市更新是历史与现代、规则与包容、体系与创新的高度融合。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰表示，企业在上海五个中心城区七个项目中，六个涉及历史保护，逐步形成对超大城市更新的独特理解——不仅是建筑物理空间的改造，更是文化肌理、生活方式与城市功能的系统性重塑。

位于黄浦区老城乡的露香园项目，是上海大规模旧改与风貌保护结合的标志性项目。该区域2002年启动动迁时，每平方公里人口密度达12万人，堪称“上海最拥挤地块”。城投控股耗时8年完成超1万户动迁，随后以“延续历史肌理、塑造现代生活”为目标，开启长达15年的开发建设。

针对历史风貌区更新的长效运营难题，城投控股提出“跳出传统地产逻辑”，探索金融创新与片区运营协同。2024年，企业发行上海首单保租房REITs，尝试通过“债型开发向股型运营”转型，以长期现金流支撑高投入、长周期的更新项目。

“未来计划将REITs与城市更新深度嫁接，通过金融工具平衡保护投入与收益，激活街区商业、文化等复合功能。”张辰表示。

土耳其伊斯坦布尔科技大学教授法提赫·埃伦认为，上海蟠龙天地、静安里项目等通过跨地块容积率转移实现资金平衡，为超大城市存量更新提供了可持续的金融模型。

城市更新必须统筹算好民心账、长远账、整体账。上海住房和城乡建设管理委员会副主任马韧表示，在实践中，以建设银行为代表的众多金融机构，从创新城镇化建设贷款，到与上海市政府战略签约，有效破解了项目融资、可持续运营等核心难题。以创新思维，推动政府、市场、社会三方协同，找到利益的交汇点。

中国建设银行上海市分行党委书记、行长刘军介绍，建设银行为上海城市更新提供综合金融解决方案，累计授信支持上海“两旧一村”等项目超100个、金额超2000亿元，升级打造“造价+监管+金融”组合服务。

深耕“城市更新+住房租赁”领域，为住房租赁项目提供信贷资金超510亿元，可提供房源超15万套；上海市首家为配售型保障性住房项目提供融资，贷款余额同业第一；优化存房养老业务，推动城市活力提升与产业转型发展；积极支持工业上楼、设备更新、传统商业设施更新改造；将特色消费金融场景融合到更新改造后的商圈、社区和街巷……建设银行开展了一系列的探索实践。

“为进一步激发民间投资活力，完善经营主体参与城市更新项目建设的机制，上海将建立健全长效机制，并规范实施政府与社会资本合作的新模式。”马韧表示，同时上海将积极向社会资本推介投资项目，通过一系列积极有效的政策措施，激励更多企业投身于城市更新、民生改善以及产业集聚等关键领域的项目建设和运营中。

建信信托有限责任公司副总裁王业强说，城市更新项目普遍投入规模大，回报周期长，除了政策方面的支持外，也需要充分的金融支持和社会参与。信托业也希望在城市更新中发挥相应的作用。一方面在资金提供上，综合各类金融产品打造城市更新的耐心资本，另一方面利用信托天然的法律和制度优势，参与债务风险化解，通过设立信托结构，实现房地产企业与集团整体的风险隔离，有效解决债务重组的常见难题。